住宅ローンの種類を一覧比較｜金利・借り方・返済方法の違いと選び方

住宅ローンを調べ始めると、変動金利、固定金利、フラット35、ペアローン、収入合算、元利均等返済など、違う種類の言葉が一気に出てきます。

どれも住宅ローンの選択肢ですが、実は同じ基準で並ぶ言葉ではありません。変動金利は「金利の決まり方」、ペアローンは「誰が借りるか」、元利均等返済は「どう返すか」の話です。ここが混ざると、比較しているつもりでも判断が進まなくなります。

住宅ローンは、金利タイプ、借り方、返済方法、住宅取得時の資金調達という4つの軸に分けると整理しやすくなります。そのうえで、団信、住宅ローン控除、手数料、借入期間を重ねていくのが基本です。

この記事では、住宅ローンの種類を一覧で比較し、それぞれが向いている人、見落としやすい注意点、次に詳しく確認したい個別記事までまとめます。これから家を建てる人が、金融機関へ相談する前に全体像をつかむための入口として使える内容にしました。

住宅ローンの種類は4つの軸で整理する

まず、住宅ローンの種類を一枚の地図にします。最初に決めるのは商品名ではなく、次の4項目です。

分類	主な種類	決めること
金利タイプ	変動・固定期間選択・全期間固定・ミックス	金利上昇リスクをどこまで取るか
借り方	単独・ペアローン・収入合算・連帯債務	誰の収入を使い、誰が返済義務を負うか
返済方法	元利均等・元金均等・ボーナス併用	毎月いくら、どの速さで元金を減らすか
資金の場面	フラット35・つなぎ融資・借り換え・長期ローン	住宅の取得方法や返済中の変化へどう対応するか

たとえば「ペアローンで変動金利、元利均等返済」は成立します。「単独ローンで全期間固定、元金均等返済」も一つの組み合わせです。どれか一種類だけを選ぶのではなく、4つの軸から一つずつ選んで住宅ローン全体を作ります。

住宅ローン選びで最初に必要なのは、金利ランキングではなく、この4分類を混ぜずに考えることです。

住宅ローンの個別記事一覧

知りたい項目が決まっている場合は、次の個別記事から詳しい比較や試算を確認できます。

まだ方向性が決まっていない場合は、最初に変動・固定期間選択・全期間固定・ミックスの違いを確認し、次に単独ローン・ペアローン・収入合算などの借り方を比べます。最後に返済方法、諸費用、返済期間を確認すると、違う分類を混ぜずに選べます。

すでに住宅ローンを返済している人は、借り換えの記事から進んでください。毎月返済額を下げるために返済期間を延ばしたい人は、50年ローンの記事で35年との総利息や定年時残高まで比較できます。

金利タイプを詳しく見る

借り方を詳しく見る

返済方法と費用を詳しく見る

返済期間と借り換えを詳しく見る

金利タイプは変動・固定期間選択・全期間固定・ミックスの4種類

住宅金融支援機構は、住宅ローンの主な金利タイプを「変動型」「固定金利期間選択型」「全期間固定金利型」に分けています。さらに、実際の商品には変動と固定を組み合わせるミックスローンがあります。

変動金利型：当初金利を抑えやすいが、返済中に金利が動く

変動金利は、市場金利などに応じて適用金利が見直されるタイプです。一般に借入時の金利が固定金利より低く設定されやすく、当初の毎月返済額を抑えやすいのがメリットです。

一方で、借入期間中に金利が上がれば利息負担も増えます。元利均等返済では5年ルールや125％ルールを採用する商品もありますが、すべての金融機関に共通する仕組みではありません。返済額が据え置かれても、元金の減りが遅くなることがあります。

変動金利を検討するなら、返済額がいつ上がるのか、5年ルール・125％ルールはどう働くのかまで確認しておきたいです。

固定金利期間選択型：一定期間だけ返済額を固定する

固定金利期間選択型は、借入当初の3年、5年、10年など、決められた期間の金利を固定するタイプです。固定期間中は返済額が変わらないため、子どもの進学や働き方の変更など、一定期間の家計を安定させたい場合に使いやすいです。

注意点は、固定期間終了後の金利と返済額が契約時に確定しないことです。終了後に変動金利を選ぶのか、再び固定するのか、その時点の優遇幅はどうなるのかを確認しなければなりません。「10年間固定だから安心」ではなく、11年目の条件まで見る必要があります。

10年固定の終了後に返済額がどう変わるか、変動・再固定・借り換えをどう比較するかまで確認しておきたいです。

全期間固定金利型：完済まで金利と返済額を確定する

全期間固定金利は、借入時に完済までの金利が決まるタイプです。変動金利より当初金利が高くなりやすい代わりに、市場金利が上がっても返済額は変わりません。

教育費が増える時期まで支出を確定させたい、金利のニュースに家計を左右されたくない、借入額が大きく金利上昇を受け止めにくい家庭に向いています。民間金融機関と住宅金融支援機構が提携するフラット35も、代表的な全期間固定金利です。

全期間固定を選ぶ場合は、変動金利との返済額差、利用割合10.1％の背景、固定が向く家計まで数字で比較したいです。

私は返済額が読めることを重視して固定金利を選びました。詳しい考え方は金利上昇時代にフラット35を選んだ理由で書いています。

ミックスローン：変動と固定を金額で分ける

ミックスローンは、借入額の一部を変動金利、残りを固定金利にする方法です。全額変動より金利上昇の影響を小さくし、全額固定より当初返済額を抑えやすくなります。

ただし、何となく50:50にすればよいわけではありません。ローンが複数になり、手数料や返済管理が増える場合もあります。30:70、50:50、70:30などの配分は、家計が金利上昇をどこまで受け止められるかで決めます。

金利タイプは「一番安いもの」ではなく、金利上昇時にも返し続けられるものを選びます。現在の返済額だけでなく、金利を1％・2％上げた試算も比較したいです。

借り方は単独・ペアローン・収入合算・連帯債務に分かれる

次に決めるのは、誰の収入を審査に使い、誰が返済義務を負うかです。共働き世帯では借入可能額だけに目が向きやすいですが、住宅ローン控除、団信、所有持分、離婚時の処理まで変わります。

借り方	債務者	特徴
単独ローン	1人	契約がシンプル。原則として1人の収入で審査
ペアローン	2人	夫婦などがそれぞれローンを契約
収入合算・連帯保証型	主債務者1人	合算者は連帯保証人。商品ごとに合算上限あり
収入合算・連帯債務型	2人	1本のローンを2人で返済する形

単独ローン：仕組みが分かりやすく、将来の変更も整理しやすい

単独ローンは、一人が債務者となって借りる一般的な形です。住宅ローン控除と団信も原則として債務者が対象になり、所有持分や返済口座を整理しやすいのがメリットです。

借入可能額は世帯収入を使う方法より小さくなりやすいですが、片方の収入が減っても返済設計が崩れにくい面があります。単独で借りられる額と、希望する住宅価格の差を最初に確認することが大切です。

ペアローン：2人がそれぞれ住宅ローンを契約する

ペアローンは、夫婦や親子などが同じ住宅に対してそれぞれローンを契約する方法です。2人の収入を借入額へ反映しやすく、それぞれが要件を満たせば住宅ローン控除の対象になり、団信にも加入できます。

一方で契約は2本です。諸費用が増え、片方に万が一のことがあっても、もう片方のローンは原則として残ります。離婚しても銀行との契約が自動で消えるわけではありません。利用割合だけでなく、離婚時の出口まで確認してから選びたいです。

収入合算：ローンは1本でも、保証・債務の形が違う

収入合算は、申込人の収入に配偶者や親族の収入を加えて審査を受ける方法です。連帯保証型では主債務者は1人で、合算者は連帯保証人になります。連帯債務型では、主債務者と連帯債務者が1本のローンについて返済義務を負います。

住宅ローン控除や団信の扱いは、ペアローンと同じではありません。三菱UFJ銀行の収入合算は連帯保証型で、住宅ローン控除と団信の対象は申込人のみと案内されています。一方、フラット35のデュエットなど、連帯債務者の団信を用意する商品もあります。名称だけで判断せず、債務者・保証人・団信対象者を契約書で確認する必要があります。

連帯保証型と連帯債務型の違い、ペアローンとの契約本数・控除・団信の差を一覧で比べることが重要です。

返済方法は元利均等・元金均等・ボーナス併用を選ぶ

同じ金利と借入額でも、返済方法によって当初返済額、元金の減り方、総返済額が変わります。金利タイプを決めて終わりにせず、返し方も比較したいです。

元利均等返済：毎月返済額をそろえる

元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月返済額を原則として一定にする方法です。家計の見通しを立てやすく、住宅ローンで広く使われています。

返済開始直後は返済額に占める利息の割合が大きく、元金均等返済より残高の減りが遅くなります。同じ金利・期間なら、一般に総返済額も元金均等返済より多くなります。

元金均等返済：元金を一定額ずつ減らす

元金均等返済は、毎月返す元金を一定にし、残高に応じた利息を加える方法です。返済開始時の負担は大きくなりますが、残高が早く減り、返済額も徐々に下がります。

当初返済額を無理なく払える家計には、総利息を抑えやすい選択肢です。ただし、金融機関によっては取り扱いがない場合や、審査上の返済負担率に影響する場合があります。

元利均等と元金均等を比べるときは、4,000万円を35年・年1.5％で借りた場合など、同じ条件で毎月返済額、総利息、10年後の残高を並べます。

ボーナス併用返済：毎月を軽く見せても年間負担は変わらない

ボーナス併用返済は、借入額の一部を年2回などの増額返済へ回す方法です。毎月返済額を下げられますが、年間返済額そのものが軽くなる仕組みではありません。

ボーナスは会社業績や働き方で変わるため、私は住宅ローンの前提にしすぎない方がよいと考えています。使う場合の上限と家計の置き方はボーナス払いを使う前の確認ポイントでまとめています。

繰上返済は契約時の返済方法ではありませんが、返済期間や利息を減らす重要な選択です。住宅ローン控除や手元資金との兼ね合いがあるため、住宅ローン控除中の新NISAと繰上返済を考える順番も合わせて確認したいです。

事務手数料、保証料、登記、保険を含む初期費用も具体的に試算し、金利だけでなく契約時に必要な現金を先に確保します。

住宅取得の場面によって使うローンも変わる

住宅ローンは完成した住宅の代金を払うだけではありません。注文住宅では土地代や着工金が先に必要になり、返済中には借り換えを検討することもあります。住宅の性能や返済期間によって選べる商品も変わります。

フラット35：最長35年の全期間固定金利

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定します。利用には申込人だけでなく、住宅にも技術基準があります。

長期優良住宅など一定の住宅ではフラット35S等の金利引下げ制度を利用できる可能性があります。一条工務店にはフラット35を利用した一条住宅ローンのi-flatを確認する記事もあります。

つなぎ融資：土地・着工金・中間金を完成前に用意する

一般的な住宅ローンは建物完成時に実行されます。しかし注文住宅では、土地代、着工金、中間金などを完成前に支払う場合があります。その期間をつなぐのがつなぎ融資です。

住宅ローンとは別に利息や事務手数料がかかり、期間中は利息だけを払う商品もあります。支払時期と費用は一条工務店でつなぎ融資が必要になるケースで整理しています。

借り換え：返済中の住宅ローンを別のローンへ変更する

借り換えは、現在の住宅ローンを新しい住宅ローンで完済し、金利タイプや返済条件を変更する方法です。金利差があっても、事務手数料、登記費用、完済手数料などを含めるとメリットが小さくなる場合があります。

残高、残り期間、現在と借り換え後の金利差、諸費用を並べて判断します。変動金利が上がってから固定へ移ればよいと考えていても、固定金利が先に上がる可能性があるため、切り替え時期を確実に当てることはできません。

借り換えでは、金利差1％・残高2,000万円・残り25年など具体的な条件で損益分岐を試算し、再審査、団信、控除の注意点も確認します。

40年・50年ローン：月々は下がるが、利息と完済年齢が増える

返済期間を40年、50年へ延ばす住宅ローンもあります。月々返済額を抑え、若い時期の家計に余白を作れる一方、返済期間が長いほど一般に総利息は増えます。

退職後まで返済が続く場合は、退職金だけに頼らない完済計画が必要です。住宅価格が上がっているから返済期間を延ばす、という順番ではなく、借入額を下げる余地と比較してから選びたいです。

50年ローンを選ぶ前に、4,000万円を35年と50年で借りた月額・総利息・定年時残高の差を確認したいです。

家計の状況別に見る住宅ローンの選び方

住宅ローンに万人共通の正解はありません。収入、貯蓄、子どもの年齢、借入額、不安の感じ方によって、同じ金利でも向き不向きが変わります。

家計の状況	検討しやすい選択	先に確認すること
返済額を確定させたい	全期間固定・フラット35	当初返済額を無理なく払えるか
現金が厚く金利上昇に対応できる	変動金利	金利2％上昇時の返済額
全額変動は不安、全額固定は重い	ミックスローン	固定する金額に理由があるか
共働きの収入を使いたい	ペアローン・収入合算	収入減少、団信、持分、離婚時の出口
当初返済に余力がある	元金均等返済	最初の返済額と生活防衛資金
注文住宅で完成前に支払いがある	つなぎ融資・分割融資	支払日、融資実行日、利息

ここで重要なのは、商品を選んでから家計を合わせないことです。先に我が家が許容できる返済額とリスクを決め、その条件に合う住宅ローンを残します。

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、利用者の75.0％が変動型でした。一方、今後1年間で住宅ローン金利が上昇すると考える人は73.7％です。多数派の金利タイプと、自分の家計に合う種類は分けて考える必要があります。

住宅ローンは金利より先に借入額と現金を決める

金利タイプの比較に時間を使っても、借入額が大きすぎれば家計は苦しくなります。反対に、変動金利でも借入額を抑え、十分な現金を残せるなら、金利上昇への対応力は上がります。

私が住宅ローンを考えるなら、次の順番です。

借入額は金融機関が貸してくれる上限ではなく、家計が返し続けられる上限で決めます。月々の支払いから住宅ローン借入額を考える方法と、頭金を入れすぎず現金を残す考え方を先に確認すると、金利比較も現実的になります。

団信も金利のおまけではありません。保障内容や金利上乗せは商品ごとに違います。万が一のときにどのローンが消え、家族にどの返済が残るのかは、住宅ローンの団信で確認したいポイントで整理しています。

一条工務店で住宅ローンを選ぶときの確認順

一条工務店の家づくりでは、建物本体だけでなく、土地、付帯工事、外構、太陽光・蓄電池、家具家電、登記、火災保険まで含めて資金計画を見る必要があります。仕様を決めるたびに少しずつ予算が増えるため、住宅ローンの審査上限をそのまま建物予算にしない方が安全です。

最初は、仮契約前後のどの時点で審査を受けるかを一条工務店の住宅ローン事前審査で確認します。その後、土地や着工金の支払日と融資実行日を並べ、つなぎ融資が必要か判断します。

金利タイプでは、変動金利、民間の固定金利、フラット35、一条住宅ローンのi-flatなどを同じ借入額・期間・団信条件で比較します。一条工務店の性能を活かして金利引下げ制度を使える場合もありますが、適用条件と実行時金利は必ず最新資料で確認してください。

私は固定金利寄りですが、変動金利を否定しているわけではありません。現金余力があり、上昇時の返済額を受け止められるなら合理的です。一条工務店で変動を選ぶ確認順は固定派の私が見る変動金利のリスクにまとめています。

住宅ローンの種類でよくある質問

住宅ローンで一番多い種類は何ですか？

住宅金融支援機構の2026年1月調査では、利用者の75.0％が変動型、14.9％が固定金利期間選択型、10.1％が全期間固定型でした。ただし、多数派だから自分の家計にも合うとは限りません。

ペアローンとミックスローンは同じですか？

違います。ペアローンは2人がそれぞれ借りる方法です。ミックスローンは借入額を異なる金利タイプに分ける方法で、原則として一人でも利用できます。ペアローンの夫婦がそれぞれ違う金利タイプを選ぶケースもあります。

変動金利から固定金利へ途中で変更できますか？

商品によっては同じ金融機関内で固定金利期間選択型へ変更できます。全期間固定へ変えたい場合などは借り換えが必要になることがあります。変更手数料、適用金利、優遇幅、借り換え諸費用を確認してください。

住宅ローンは何社くらい比較すればよいですか？

社数だけでなく、同じ借入額・期間・返済方法・団信条件で比較することが重要です。候補を3社程度に絞り、適用金利だけでなく事務手数料、保証料、繰上返済条件を含む総支払額を出してもらうと違いが見えやすくなります。

実際に選ばれている金利タイプの割合は、変動金利75.0％と固定金利の利用割合で最新調査を整理しています。

まとめ：住宅ローンは4つの軸を順番に選ぶ

住宅ローンの種類は、変動・固定といった金利タイプだけではありません。単独・ペア・収入合算という借り方、元利均等・元金均等という返済方法、フラット35やつなぎ融資など住宅取得の場面に応じた商品があります。

最初から金融機関の商品一覧を見ると、金利の低さに引っ張られます。先に総予算と残す現金を決め、誰が借りるか、金利上昇リスクをどこまで取るか、どの方法で返すかを順番に決める。その後で条件に合う商品を比較する方が、判断はぶれにくくなります。

住宅ローンは、契約時に一番得に見えるものを当てる勝負ではありません。子育て、働き方、修繕、老後まで含めて返し続けられる形を作るものです。この記事を全体地図として、気になる項目は各専門記事で数字と注意点を確認してみてください。

主な確認資料

• 住宅金融支援機構「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月調査）」
• フラット35「金利のタイプとは？」
• 三菱UFJ銀行「ペアローンと収入合算の違い」
• 三井住友銀行「返済方法の選び方」